토지 용도 구역 분류와 구체적인 내용

토지 용도지역, 용도지구를 보완하는 것이 바로 용도구역입니다. 오늘은 토지 용도 구역의 의미, 분류, 구체적인 내용 등에 대해서 알아보겠습니다. 

 

 

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토지 용도 구역 

 

토지 용도 구역은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에서 규정하고 있습니다. 토지와 건축물에 대한 용도지역, 용도지구의 제한을 강화 또는 완화하여 도시의 무한정 확산을 막고 계획적으로 토지를 이용할 수 있도록 하기 위해서 지정하는 지역을 말합니다. 

 

 

토지 용도 구역의 분류와 구체적인 내용 

 

토지의 용도 구역은 총 5가지로 나뉩니다. 개발제한구역, 도시자연공원구역, 시가화 조정구역, 수산자원보호구역, 입지규제 최소구역입니다. 서울시의 경우에는 개발제한구역과 도시자연공원구역만 지정되어 있습니다. 

 

1. 개발제한구역 

 

개발제한구역은 도시의 무질서한 팽창을 막고 시민의 건강에 필요한 주변 녹지 환경을 보전하기 위해서 지정되는 것으로 그린벨트(green belt)라고도 합니다. 주로 도심을 둘러싸고 있는 공원, 녹지로 되어 있습니다. 우리나라에서는 1971년경 개발사업으로 인해 폭발적으로 성장하는 서울의 무제한 팽창을 막기 위해 처음 지정되었습니다. 그 이후 수도권과 부산 등 대도시 근교에 설정되었습니다. 개발제한구역 지정권자는 국토교통부 장관입니다. 다만 보안상의 이유로 개발제한구역을 지정할 수도 있는데, 이 경우에는 국방부 장관이 국토교통부 장관에게 요청합니다. 개발제한구역은 토지이용계획 확인서상 녹색으로 표시됩니다. 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법에서 제한하고 있습니다.

개발제한구역 내에서는 토지의 형질변경, 분할, 건축물의 신축, 증축, 용도변경 등이 제한됩니다. 다만 개발제한구역을 지정한 목적에 반하지 않는 경우 국민생활의 편익을 위한 최소한의 시설로서 허가권자의 승인 및 허가를 받으면 개발행위를 할 수도 있습니다. 따라서 개발제한구역을 투자하였다가 훗날 개발행위가 허가되는 경우에는 상당한 투자 수익을 거두는 것도 가능합니다. 

 

2. 도시자연공원구역

 

도시자연공원구역은 도시의 자연환경과 경관을 보호하고 시민들에게 여가, 휴식 공간을 제공하기 위해 도시지역 내에서 식생이 양호한 산지의 개발을 제한하기 위해 지정합니다. 시도지사 또는 대도시 시장이 지정합니다. 여기서 대도시란 인구 50만 이상을 기준으로 합니다. 공원으로 개발되고 건축이 제한됩니다. 도시공원 및 녹지 등에 관한 법률로 제한하고 있습니다. 

 

3. 시가화 조정구역

 

시가화 조정구역은 도시와 그 주변의 무차별적 시가화를 방지하기 위해 시가화를 유보하는 것입니다. 다만 무한정할 수 있는 것은 아니고 5년 이상 20년 미만의 기간 내에서만 유보할 수 있습니다. 시도지사가 지정하나, 국가계획과 연관되는 경우에는 국토교통부 장관이 지정할 수 있습니다. 우리나라에서는 현재 지정된 곳은 없습니다. 

 

4. 수산자원보호구역

 

수산자원보호구역은 수산자원의 보호, 육성을 위해 필요한 공유수면이나 인접하여 있는 토지에 대해 지정합니다. 수산자원에 대한 것이므로 해양수산부 장관이 지정합니다. 수산자원관리법에서 별도로 제한을 두고 있습니다. 

 

5. 입지규제 최소구역

 

입지규제 최소구역은 입지규제 최소구역은 도시지역에서 도시 정비를 촉진시키고 지역 거점을 육성하기 위해 지정합니다. 도시군 관리계획의 결정권자가 지정할 수 있습니다. 용도구역 중에서 유일하게 규제를 완화해주고 개발을 장려하기 위해 지정됩니다. 입지규제 최소구역은 도시, 군 기본계획에 따른 도심, 부도심의 중심지역, 철도역사, 터미널, 항만, 공공청사, 문화시설 등의 기반시설을 중심으로 주변지역을 집중 정비할 필요가 있는 지역, 3개 이상 대중교통 노선이 교차하는 곳으로부터 1km 이내에 위치한 지역, 도시 및 주거환경정비법에 따른 노후, 불량 건축물이 밀집한 주거 또는 공업지역으로 정비사업이 시급한 지역, 도시 재생 활성화 지역 중에서 도시경제기반형 활성화 계획을 수립하는 지역에 대하여 지정합니다. 일부만 지정하는 것도 가능합니다.