주택 재개발 사업과 민간 재개발 사업의 구체적인 절차

주택 재개발 사업은 재건축 사업보다 규모가 크고 그에 따라 시간도 많이 소요됩니다. 오늘은 주택 재개발 사업과 민간 재개발 사업의 구체적인 절차에 대해서 알아보겠습니다. 

 

 

주택 재개발 사업

 

재개발 사업이란 도로, 상하수도, 공용주차장, 소방용수시설, 비상대피시설 등 정비기반시설이 열악하고 노후된 건물이 모여있는 지역에서 주거환경을 개선하는 사업을 의미합니다. 재개발 사업은 도시 및 주거환경 정비법에 근거합니다. 쉽게 말해 화재 발생 시 소방차가 진입할 수 없는 지역에 위치한 경우에 재개발 사업을 추진하게 된다고 이해하시면 되겠습니다. 

 

 

 

민간 재개발 사업의 구체적인 절차 

 

재개발은 민간 재개발과 공공 재개발로 나누어집니다. 여기서는 민간 재개발 사업의 구체적인 절차에 대해서 알아보겠습니다. 

 

 

1. 정비구역지정 

시장, 도지사, 군수는 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 정비구역을 지정하고 고시, 열람합니다. 

간혹 구역지정이 되지 않은 단계에서 투자하는 경우가 있는데 이를 초기 재개발이라고 부르기도 합니다. 초기 투자금이 적게 든다는 장점이 있지만, 추후 구역지정에서 배제되는 경우에는 투자금이 오랜 기간 묶이거나 손실을 볼 위험도 있습니다.

주의하실 점은 구역이 지정되더라도 일정한 조건이 충족되면 구역지정이 해제될 수 있다는 것입니다. 즉, 정비예정구역에 대해서 기본계획에서 정한 정비구역 지정 예정일로부터 3년이 지날 때까지 구역지정 신청 또는 구역지정을 하지 않는 경우, 정비구역으로 지정된 날로부터 2년이 지날 때까지 조합설립추진위원회의 승인을 신청하지 않는 경우, 추진위원회가 추진위원회 승인일부터 2년이 지날 때까지 조합설립인가를 신청하지 않는 경우, 조합설립인가를 받은 날부터 3년이 지날 때까지 사업시행인가를 신청하지 않는 경우에는 정비구역을 해제해야 합니다. 

  

 

2. 추진위원회 

추진위원회는 토지 등 소 유자 과반수의 동의를 받아 시장, 군수 등에게 제출해야 합니다. 추진위원회는 위원장을 포함한 5명 이상의 위원으로 구성됩니다. 추진위원회는 정비사업 시행계획서를 작성하고 정관 초안 작성 등 조합설립인가를 받기 위한 준비 업무를 수행합니다. 

 

 

3. 조합설립인가 

조합을 설립하려면 토지 등소유자의 4분의 3 이상과 토지면적 2분의 1 이상의 토지소유자의 동의를 받아야 합니다. 또한 창립총회를 개최하여 정관 확정, 임원 및 대의원 선임 등을 토지 등을 결정합니다. 조합 임원은 직무와 관련하여 뇌물을 받은 경우에는 공무원으로 의제되어 형사 처벌의 대상이 됩니다. 조합 임원의 각종 비리행위로 인한 피해를 예방하기 위해 마련된 특단의 조치라고 보시면 됩니다. 

 

 

4. 사업시행인가

사업시행계획서를 작성하여 인가를 받습니다. 사업시행계획서에는 이주대책, 건축물 높이 및 용적률, 자금계획 등이 포함되어야 합니다. 

 

 

5. 관리처분 인가

사업시행인가가 나면 감정평가를 실시합니다. 여기서 나온 감정평가금액을 전제로 조합원들에게 각자 부담해야 하는 분담금의 추산액을 알려주고 조합원에 대한 분양신청을 받습니다. 주의할 점은 투기과열지구에서는 관리처분 인가일로부터 5년 이내에는 투기과열지구에서 분양신청을 할 수 없다는 것입니다. 이를 재당첨 제한이라고 합니다. 따라서 이미 투기과열지구에서 재개발 주택을 소유하고 있는 상태에서 투기과열지구 내의 재개발 주택을 추가로 구입하려면 위 기간을 확인하시기 바랍니다. 또한 투기과열지구에서는 관리처분 인가가 나면 조합원 지위 양도가 금지됩니다. 

분양신청이 완료되면 분양대상자, 분양대상자별 구체적인 분양내용, 조합원 분담 내용, 분양을 받지 않는 자에 대한 현금 청산 내용, 임대주택에 대한 사항 등 자금 집행계획을 담은 관리처분 계획서를 제출하여 관리처분계획인가를 받게 됩니다. 

 

 

6. 이주, 철거, 착공 

관리처분계획인가를 받으면 이주비 대출을 활용하여 이주를 하고 주택을 철거한 후 착공에 들어갑니다. 조합원에 대한 동호수 배정, 일반분양을 실시합니다. 

 

 

7. 준공, 입주, 청산  

준공이 되면 정비구역은 해제됩니다. 준공 후 사업시행자는 분양받은 자에게 소유권을 이전해야 합니다. 

기존 주택 또는 토지의 가격과 분양받은 주택 또는 토지의 가격과의 차액이 발생하는 경우에는 이를 청산하여야 하며, 최종적으로 조합 총회를 거쳐 조합이 해산됨으로써 재개발 사업이 종결됩니다.