재건축 대상, 아파트 재건축 절차, 단계 별 특징

아파트가 노후화되면 건물을 헐고 새 아파트를 짓게 됩니다. 이를 재건축이라고 합니다. 즉 주택을 다시 건축한다라는 말입니다. 재건축은 도시 및 주거환경정비법에 근거합니다. 오늘은 재건축의 대상과 그중 아파트에 대한 재건축 절차, 단계 별 특징에 대해서 정리해보겠습니다. 

 

---

 

재건축 대상 

 

흔히 재건축하면 아파트를 떠올립니다. 하지만 재건축은 아파트뿐만 아니라, 단독주택이나 상가도 포함합니다. 

 

 

아파트 재건축 절차 및 단계별 특징 

 

아파트 재건축은 기본계획 수립, 안전진단 실시, 정비계획 수립 및 구역 지정, 조합설립 추진위원회 구성 및 조합설립인가, 사업시행인가, 관리처분계획인가, 착공, 준공 및 청산의 절차를 거치게 됩니다.  

 

 

1. 기본계획 수립 

특별시, 광역시, 대도시 장은 기본계획을 10년 단위로 수립하고 5년마다 타당성 여부를 검토하여 기본계획서를 작성합니다. 기본계획의 내용을 14일 이상 공람하고 주민과 지방의회의 의견을 받습니다. 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 수립된 기본계획을 고시합니다.

 

 

2. 안전진단 실시

기본적으로 준공 후 30년 이상이 되어야 재건축을 추진할 수 있습니다. 소유자들이 추진위원회를 구성하고 안전진단 신청서를 시장, 군수에게 제출합니다. 구청에서는 설계기준, 현재 상태, 구조안정성, 건축마감, 설비 노후 상태, 주거환경을 평가합니다. 이상이 있는 경우에는 한국 시설안전기술공단, 한국건설기술연구원 등을 안전진단 전문기관을 통해 정밀 진단을 실시합니다. 여기서 평가등급이 나오는데 A~E등급 중 D등급 아래로 나와야 재건축이 가능합니다. 그동안은 안전진단 통과 자체가 매우 어려웠습니다. 사실상 E등급이 나와야 재건축이 승인되었다고 보시면 됩니다. 실제 재건축 추진 단지 중 대부분 안전진단 단계를 통과하지 못했습니다. 

 

 

3. 정비계획 수립 및 구역지정 

토지이용계획과 정비기반시설 설치 현황 등을 조사하여 정비계획을 세웁니다. 도시 건축 공동위원회 심의를 거쳐 정비구역을 지정합니다. 다만 정비구역으로 지정, 고시된 날로부터 2년까지 조합설립추진위원회의 승인을 신청하지 못하거나 3년까지 조합설립인가를 신청하지 못하면 구역지정이 해제될 수 있습니다. 

 

 

4. 조합설립 추진위원회 구성 및 조합설립인가 

조합설립을 위한 추진위원회는 토지소유자 명부와 소유자 과반 이상의 동의를 받아야 하고 5인 이상 위원으로 구성됩니다. 간혹 가다가 조합설립 추진위원회가 구성된 것을 조합이 설립된 것으로 오해하기도 하는데 엄밀히 말하면 조합설립 추진위원회 구성은 재건축 사업 관련 법에서 인정하고 있는 조합이 아닙니다.

그러나 추진위원회가 하는 역할이 중요하기는 합니다. 추진위원회의 역할은 기본적으로 정비사업자를 선정하고, 조합정관의 초안 작성 등입니다. 추진위원회는 정비구역 내 공동주택 각 동별 구분소유자 2/3 이상의 동의와 토지면적 절반 이상에 해당하는 구분소유자의 동의를 받아 조합 설립인가 신청을 하게 됩니다.

동의하지 않은 소유자들은 조합원이 되지 않으며 현금청산의 대상이 됩니다. 투기과열지구에서는 조합설립인가를 받은 때로부터 조합원 지위 양도가 금지됩니다. 

 

 

5. 사업시행인가

조합에서 토지이용계획, 이주대책 등을 포함하여 사업시행계획서를 작성하여 사업시행인가를 신청합니다. 교통, 환경, 재해영향평가와 건축, 문화재 등의 심의를 거쳐 사업시행인가를 하게 됩니다. 

서울시의 경우 사업시행인가 이후에 시공사를 선정합니다. 건설사들이 경쟁 입찰에 참여하게 되며 조합은 정관에 따라 시공사를 선정합니다. 최근에는 여러 건설사들이 함께 참여하는 컨소시엄 형태가 많습니다. 

 

 

6. 관리처분계획인가

조합원들에 대하여 새로 건축될 건물과 토지의 권리를 정리합니다. 조합원이 분양받을 아파트의 용적률, 건폐율, 평형, 세대수 등이 정해집니다. 감정평가를 하여 감정평가액을 정합니다. 감정평가액에 따라 현금청산을 하고, 추후 추가로 납부해야 할 조합원 분담금을 예상할 수 있습니다. 조합원들로부터 분양신청을 받고 관리처분계획을 수립하여 관리처분계획인가를 받습니다. 

 

 

7. 착공, 준공 및 청산 

조합원들이 이주를 하면 건물을 철거하고 착공에 들어갑니다. 조합원 동호수 추첨을 하고 일반분양을 합니다. 준공이 되어 입주가 완료되면 분양자들에게 소유권을 이전해줍니다. 최종적으로 청산의 과정을 거쳐 마무리합니다.