토지 용도 지구의 종류 및 제한 내용

전국 모든 토지는 용도지역으로 구분되어 있습니다. 그리고 용도지역을 보완하기 위해 용도지구가 있습니다. 용도지구는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 및 동법 시행령에 근거하고 있습니다. 그래서 오늘은 토지의 용도지구의 종류와 제한의 내용에 대해서 알아보겠습니다. 

 

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토지 용도지구 종류 

 

용도지구란 용도지역에서의 토지와 건축물의 용도 및 이용에 대한 제한을 강화 또는 완화하여 용도지역의 기능을 증진시키고 경관 또는 안전 등을 확보하기 위한 지역을 뜻합니다. 용도지구는 공공성, 도시기능, 지정목적을 고려하여 필요성이 인정될 때 지정될 수 있습니다. 

용도지구에는 총 9개가 있습니다. 경관지구, 고도지구, 방화지구, 방재지구, 보호지구, 취락지구, 개발 진흥지구, 특정용도제한지구, 복합용도지구가 있습니다. 용도지구 중 경관지구, 중요시설물 보호지구, 특정용도제한지구는 조례를 통해서 세분화할 수 있습니다. 

 

 

1. 경관지구 

경관지구는 경관을 보전하고 형성하기 위함입니다. 자연경관지구는 산지, 구릉지 등 자연경관을 보호, 유지, 시가지 경관지구는 주거지, 중심지 등을 보호, 형성, 특화경관지구는 수변이나 문화적으로 가치가 있고 비교적 규모가 큰 건축물 등 주변에 특별한 경관을 보호하기 위함입니다. 서울시에서는 주로 산 주변 지역이 해당합니다. 북한산 인근의 수유동, 평창동, 성북동, 구기동, 남산 인근의 후암동, 화곡동 등입니다. 서울시에서는 전체 면적의 38% 정도가 자연경관지구로 지정되어 있으며 자연경관지구 안에서 건폐율 30%, 높이 3층(12미터)의 건축제한을 두고 있습니다. 예외적으로 건폐율을 50%로 완화시키도록 조례를 개정했습니다. 

 

 

2. 고도지구 

고도지구는 건축물 높이를 규제하기 위함입니다. 서울에서는 남산, 평창동, 경복궁, 국회의사당, 서초동 법조단지, 어린이대공원 등 총 9곳이 있습니다. 평창동 주변은 20미터 이하, 서초동 법조단지 주변은 28미터 이하, 어린이대공원 주변은 16미터 이하로 최고 고도를 제한합니다. 강서구, 양천구 등 김포공항 주변도 최고 고도가 제한되지만 이는 공항법에 근거하고 있습니다. 

 

 

3. 방화지구 

방화지구는 화재 위험을 예방하기 위함입니다. 

 

 

4. 방재지구 

방재지구는 화재 이외의 비, 태풍, 산사태, 지반 붕괴 등의 재해 위험을 예방하기 위함입니다. 시가지 방재지구는 인구가 밀집된 지역에서 시설을 개선하는 방법 등을 통해, 자연 방재지구는 해안가, 하천 주변, 경사가 심한 곳 등에 건축을 제한하는 방법 등을 통해 제한합니다. 서울시에서는 과거 상습 침수 구역인 노원구 월계동, 성동구 용답동, 구로구 개봉본동이 있었습니다. 

 

 

5. 보호지구 

보호지구는 문화재, 중요 시설물, 생태적으로 보존가치가 큰 지역에 지정됩니다. 역사문화환경보호지구는 문화재, 전통사찰 등, 중요시설물 보호지구는 중요 시설물, 생태계 보호지구는 야생동물 서식처 등에 지정됩니다. 

 

 

6. 취락지구

취락지구는 녹지, 관리, 농림, 자연환경보전, 개발제한, 도시자연공원구역의 취락을 정비하기 위함입니다. 여기서 취락이란 쉽게 말해 여러 사람들이 집단을 이뤄 거주하는 곳을 의미합니다. 자연취락지구는 녹지, 관리, 농림, 자연환경보전지역 안에서, 집단취락지구는 개발제한구역 안에서 지정됩니다. 

 

 

7. 개발 진흥지구

개발 진흥지구는 주거, 상업, 공업, 유통물류, 관광, 휴양 기능 등을 집중적으로 개발, 정비하기 위함입니다. 주거개발 진흥지구는 주거, 산업, 유통개발 진흥지구는 공업, 유통, 물류, 관광, 휴양 개발 진흥지구는 관광, 휴양기능을 중심으로 하는 곳입니다. 복합개발 진흥지구는 위 기능들 중 2가지 이상이 포함될 때 지정되고, 특정 개발 진흥지구는 특정한 목적을 위해서 지정되는 곳입니다. 

 

 

8. 특정용도제한지구 

특정용도제한지구는 주거 보호 목적으로 오염물질 배출시설, 교육 환경, 청소년 보호 등의 목적으로 청소년 유해시설 등 특정한 시설의 입지를 제한하는 곳입니다. 서울시에서는 과거 육사 주변인 노원구 공릉동, 서울대 주변인 관악구 신림동, 봉천동이 있었습니다. 

 

 

9. 복합용도지구 

복합용도지구는 지역의 토지이용 상황, 개발 수요 등 여건을 고려하여 특정시설의 입지를 완화하기 위해 지정됩니다. 

 

 

 

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이상으로 토지의 용도지구의 종류와 제한의 내용이었습니다.