재건축 사업을 추진하기 위한 첫 관문 안전 진단

서울을 비롯한 수도권 지역에서 30년이 넘은 아파트들이 재건축을 추진하지 못하고 있습니다. 대부분 안전진단 절차에서 탈락하기 때문입니다. 그만큼 안전진단 절차는 재건축을 추진함에 있어서 중요한 단계라고 할 수 있습니다. 오늘은 재건축 사업을 추진하기 위한 첫 관문인 안전진단에 대해서 알아보겠습니다. 

 

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재건축 안전진단 절차 

 

재건축 안전진단 기준은 도시 및 주거환경정비법, 주택 재건축 판정을 위한 안전진단 기준에 규정되어 있습니다. 구체적인 기준은 재건축사업의 안전진단 매뉴얼에 나와있습니다. 안전진단은 한국 시설안전공단이 수행합니다.

재건축 안전진단은 크게 현지조사와 안전진단 단계로 나뉩니다. 현지조사는 건물의 구조안전성, 건축마감, 노후도, 주거환경에 적합한지 여부를 심사하기 위하여 이루어집니다. 안전진단은 위 현지조사를 통해 안전진단 실시 결정을 내린 경우에 안전진단기관에 의뢰하여 실시하게 됩니다. 

 

 

현지조사 

 

현지조사 결과 양호하다고 판정되는 경우에는 안전진단 불필요 결정을 내리고 간단한 보수 후 일상적인 유지관리 조치를 취하게 됩니다. 만일 안전성과 사용성에 이상이 있는 경우 안전진단 필요의 의견을 냄과 동시에 구조안전성 평가 안전진단과 구조안전성 및 주거환경 중심 평가 안전진단 중 하나를 결정하게 됩니다. 

 

 

안전진단 

 

안전진단은 구조안전성과 주거환경중심 평가 안전진단으로 나뉩니다. 구조안전성 평가 안전진단은 구조안전성만을 평가하여 유지보수, 조건부 재건축, 재건축으로 판정하고, 구조안전성 및 주거환경 중심 평가 안전진단은 주거환경, 건축 마감 및 설비노후도, 구조 안전성, 비용분석으로 구분하여 평가하여 유지보수, 조건부 재건축, 재건축으로 판정합니다. 구조안전성 및 주거환경 중심 평가 안전진단은 주거환경평가점수에 0.15, 건축마감 및 설비노후도 평가점수에 0.25, 구조안전성 평가점수에 0.50, 비용분석 평가 점수에 0.10의 가중치를 곱하여 최종 성능점수를 구합니다.

마지막으로 최종 성능점수에 따라 55점 초과 시 A~C등급 유지보수 판정, 30점 초과~55점 이하 시 D등급 조건부 재건축 판정, 30점 이하의 경우 E등급 재건축 판정을 내리게 됩니다. 

 

 

적정성 검토 

 

적정성 검토는 안전진단에서 조건부 재건축으로 판정된 경우 한국건설기술연구원 또는 한국 시설안전공단에서 안전진단 결과보고서가 평가절차, 평가방법, 등급결정 등에 있어 적합하게 작성되었는지를 검토하는 절차를 말합니다. 한국건설기술연구원 또는 한국 시설안전공단은 검토를 의뢰받은 날로부터 60일 이내에 결과를 제출해야 하고, 다만 부득이한 경우에는 30일 내에서 검토기간을 1회 연장할 수 있습니다. 적정성 검토를 위하여 자문위원회를 구성할 수 있는데, 구성 및 운영에 대해서는 해당 기관이 별도로 정할 수 있습니다. 검토 결과는 검토를 요청한 시장, 군수에게 제출합니다. 결과에는 적정성 검토에 따른 분야별 평가항목의 조정 등급, 적정 점수, 종합의견을 포함해야 합니다. 

 

 

안전진단 기준의 완화 검토 

 

재건축 안전진단 절차에서 가장 어려운 관문이 바로 위 적정성 검토입니다. 현지조사와 안전진단 절차에서는 사실상 기계적으로 조건을 반영하여 결과를 산출하게 되는데, 안전진단 결과 대부분 D등급인 조건부 재건축 판정을 받고 있기 때문에 적정성 검토를 피하기 어렵습니다. 그런데 적정성 검토에서 대부분 탈락하게 됩니다. 적정성 검토는 2018년도에 도입되었고, 그때부터 사실상 재건축이 진행되지 못하고 있었습니다. 위 안전진단 절차와 적정성 검토 절차를 구분하여 전자를 예비 안전진단, 후자를 안전진단이라고 부르기도 합니다. 

이러한 문제점을 해결하기 위해 현 정부는 재건축 안전진단 기준 면제(30년 이상인 경우) 또는 완화를 공약으로 내세웠으나, 취임 이후 현재까지 별다른 움직임이 보이지 않고 있습니다. 최근 더불어민주당에서 재건축 안전진단 권한을 지자체에게 위임하는 법안을 준비하고 있다고 합니다. 향후 재건축 안전진단 기준이 완화되면 재건축이 활성화될 수 있을 것으로 기대됩니다.