농가(농업인) 주택 신축 조건 혜택 거래

한때 귀농 귀촌 바람이 불었습니다. 나이가 있는 분들 뿐만 아니라 젊은 세대들도 시골의 삶에 로망을 갖고 귀농하여 살거나 농업경영에 뛰어들기도 합니다. 귀농 귀촌을 생각하시는 분들이라면 자연스럽게 시골 주택에 대한 관심이 많으실 겁니다. 그래서 오늘은 농업인 주택 즉 농가 주택 신축 조건, 농가 주택에 대한 혜택, 거래 등에 대해서 알아보겠습니다. 

 

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농가주택 농업인 주택 

 

농가주택 신축을 하기 위해서는 농업인이 농가주택 부지에서 일정한 면적 내에 설치해야 합니다. 특히 농업진흥구역 즉 절대농지에서는 농업인만이 농가 주택을 지을 수 있습니다. 아래에서 구체적으로 살펴보겠습니다. 

 

 

1. 농업인

 

농가주택은 농업인 주택이라고도 합니다. 따라서 농가주택을 짓기 위해서는 기본적으로 농업인의 조건을 갖추어야 합니다. 농업인이란 ① 1,000제곱미터 이상의 농지에서 농사를 짓거나 연중 90일 이상 농사를 짓는 자(배우자 포함), ② 330 제곱미터 이상의 농지에 고정식 온실, 비닐하우스 등 농사에 필요한 시설을 설치하고 농사를 짓는 자, ③ 대가축(소) 2마리, 중가축(돼지, 양) 10마리, 소가축 100마리, 가금류 1000수 또는 꿀벌 10군 이상을 사육하거나 연중 120일 이상 축산업을 하는 자, ④ 농업경영으로 연간 판매 수익이 120만 원 이상인 자 중에서 어느 하나에 해당하면 됩니다. 

위 조건에 해당하는 경우에는 관할청에 농업인 신청을 하여 주민등록 이전, 농지원부 작성, 농업경영체 등록 등의 절차를 거쳐야 비로소 농업인 자격이 인정됩니다. 

 

 

2. 농지전용신청 

 

농업인이 있는 세대의 세대주가 신청하게 됩니다. 단, 당해 세대의 농림축산업에 의한 수입금액이 연간 총수입의 50프로를 초과하거나 그에 미치지 못하더라도 당해 세대원의 노동력이 50프로 이상 투입되어야 합니다. 

 

 

3. 농가주택 면적  

 

건축하는 농가주택의 부지 면적은 660제곱미터 이하, 건물 면적은 150제곱미터 이하여야 합니다. 여기서 부지 면적에는 당해 농지전용 신청일로부터 5년 이내에 전용한 다른 농지가 있다면 그 농지면적을 합한 면적이 660제곱미터 이하여야 합니다.  

 

 

 

농가주택에 대한 혜택 

 

농가주택의 요건이 까다로운 이유는 바로 아래와 같은 여러 가지 혜택이 있기 때문입니다. 자세히 살펴보겠습니다. 

 

 

1. 취득세, 보유세 감면 

 

취득세, 재산세 등 농가주택을 취득하여 보유하는 기간 동안 납부하는 세금을 감면해줍니다. 취득세의 경우 50% 정도 절감되는 효과가 있습니다. 최근 정부는 농가주택에 대하여 종합부동산세 합산 시 배제하겠다고 발표하기도 하였습니다. 

 

 

2. 농지전용부담금 면제

 

농지의 용도를 변경할 때에는 한국농어촌공사에 농지전용부담금을 납부해야 합니다. 농지전용부담금은 통상적으로 개별 공시지가의 30%입니다. 그런데 농지를 농가주택 부지로 전용하게 되면 농지전용부담금이 면제됩니다. 

농업진흥구역에서는 농업인에게만 매도가 가능합니다. 그 외의 지역에서는 농업인이 아닌 자에게도 매도할 수 있으나 신축 후 5년 내라면 용도변경을 하면서 위에서 면제된 농지전용비를 납부해야 합니다. 당연히 같은 농업인에게 이전하는 경우에는 위와 같은 제한도 없고 농지전용비를 납부할 필요도 없습니다. 

 

 

3. 양도소득세 감면 

 

8년 이상 농촌에서 거주하면서 직접 경작한 농지를 양도하면 1년에 1억 원, 5년에 3억 원 까지 발생한 차익에 대하여 양도소득세를 감면받을 수 있습니다. 

만일 일반 주택을 소유하다가 농가 주택 신축하는 경우라면 1세대 1 주택 비과세 요건을 충족한 것으로 봅니다. 다만 일정한 요건을 충족해야 합니다. 2003년 8월~2022년 12월 31일 사이에 취득해야 하고, 농가주택과 그에 딸린 부지의 기준시가 합계가 취득 당시에 2억 원 이하여야 하며, 일반 주택과 동일한 또는 인접한 읍, 면에 있으면 안 되며, 해당 농가 주택을 3년 이상 보유해야 합니다. 

 

 

4. 건폐율 완화 

 

농가 주택은 건축법상 건폐율을 60%까지 인정합니다. 

 

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이상으로 농가(농업인) 주택 신축 조건, 농가 주택에 대한 혜택, 거래시 유의점이었습니다.