토지신탁(차입형, 관리형)이란, 구조, 적용 대상, 장점, 사업 흐름

오늘은 차입형, 관리형 토지신탁이란 무엇인지, 토지신탁의 구조, 적용대상, 장점, 사업 흐름에 대해서 알아보겠습니다. 

 

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토지신탁이란 

 

토지신탁이란 부동산 소유자가 직접 개발을 하기에는 노하우나 자금이 부족한 경우에 신탁회사에게 신탁부동산을 신탁한 후 개발을 위임하는 것을 말합니다. 신탁회사가 사업비를 직접 조달하는 경우 차입형 토지신탁이라고 하고, 사업비를 조달하지 않고 자금을 입금, 출금하는 등으로 관리만 하는 경우에는 관리형 토지신탁이라고 합니다. 

 

 

 

토지신탁 구조 

 

토지신탁의 당사자는 위탁자, 신탁회사, 금융기관, 시공사, 수분양자가 있습니다. 위탁자가 신탁회사에 신탁부동산의 소유권을 넘기면 신탁회사는 수익권증서를 발급합니다. 금융기관으로부터 우선수익권을 설정하고 개발 사업비를 대출받습니다. 자금 조달 시 은행으로부터 받는 대출을 PF대출이라고 합니다. 보통 은행의 요청에 따라 시공사가 지급보증을 하고 책임준공 확약서를 작성하게 됩니다. 신탁회사는 사업 시행자가 됩니다. 신탁회사는 시공사에게 공사를 발주하고 공사비를 지급합니다. 시공사는 공사가 끝나면 신탁회사에게 건물을 인도합니다. 신탁회사는 건물을 수분양자에게 분양하고(실제 분양업무는 시공사가 시행하게 됩니다) 받은 대금으로 금융기관에 대출금을 상환하고 각종 비용 등을 공제한 후 남은 수익을 위탁자에게 돌려주게 됩니다. 

 

 

 

토지신탁 적용대상 

 

토지신탁은 대규모 부지 위에 건물을 지을 때 활용됩니다. 아파트, 연립주택, 단독주택, 재개발, 주상복합, 오피스텔, 업무용빌딩, 지식산업센터, 상가, 쇼핑센터, 백화점, 관광호텔, 병원, 스포츠단지, 공장, 실버타운 등을 예로 들 수 있습니다. 

 

 

 

토지신탁 장점 

 

지방세법상 사업부지를 신탁사 명의로 변경하더라도 취, 등록세를 납부하지 않아도 됩니다. 토지신탁은 신탁 사업에서 가장 중요한 사업 자금을 신탁회사의 신용을 이용하여 조달하기 때문에 더 많은 대출금, 낮은 이율 등 좋은 조건으로 자금을 융통할 수 있습니다. 토지 개발에 전문성과 노하우를 지닌 신탁사가 사업기획, 자금조달, 시공사 선정, 발주관리, 분양 등 개발의 전 과정에 직접 참여하기 때문에 토지를 효율적으로 이용하고 이익을 최대로 끌어낼 수 있습니다. 신탁회사가 사업 과정에서 발생할 수 있는 리스크를 관리하고 담보권 설정을 방지하는 등으로 신탁 재산을 안전하게 보호할 수 있습니다. 수분양자의 입장에서는 신탁사를 믿고 분양을 받을 수 있으므로 안정적으로 분양을 할 수 있습니다. 

 

 

 

토지신탁 사업 흐름  

 

신탁사는 위탁자와 상담을 하고 신탁부동산의 등기부등본, 위치도, 참고 도면, 토지대장, 건축물 관리대장, 토지이용계획 확인서(지적도 첨부)등 각종 자료를 검토합니다. 신탁회사는 신탁부동산과 관련하여 각종 법령 조사, 시장 조사, 현장 실사 등 기본적인 조사를 합니다. 수집된 자료를 바탕으로 사업의 타당성을 검토한 후 자금 조달, 건축, 분양계획을 세웁니다. 신탁목적과 신탁재산을 확정 짓고, 설계 감리, 시공자 지정, 도급계약, 사업비 차입조건, 신탁 재산 관리운용에 관한 사항 등을 포함하여 사업 약정을 체결합니다. 사업 약정은 위탁자, 시공사, 신탁회사 간에 체결됩니다. 사업 약정 체결 전 위탁자는 사업부지에 대한 건축허가를 받아야 합니다. 사업계획을 확정하여 실시계획을 작성합니다. 신탁계약을 체결하고 신탁회사로 소유권 이전 및 신탁등기를 합니다. 시공사와 공사도급계약을 체결하고, 사업 자금을 대출받습니다. 건물을 분양합니다. 준공 후 준공검사를 받고 시공사에게 공사비를 정산한 후 건물에 대한 소유권 보존 및 신탁등기를 합니다. 추가로 화재보험에 가입합니다. 신탁회사는 수분양자들로부터 받은 분양대금으로 대출금을 상환하고 수익금을 나눠줍니다. 사업이 종료되면 최종적으로 신탁등기를 말소한 후 위탁자에게 소유권을 이전하며, 수익자에게 신탁원본을 지급합니다. 

 

 

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이상으로 차입형, 관리형 토지신탁, 토지신탁의 구조, 적용대상, 장점, 사업 흐름이었습니다.