건축물에서의 일조권 사선 제한과 제외되는 경우

일조권이란 내가 거주하는 집안에서 햇볕을 온전하게 쬘 수 있는 권리를 의미합니다. 햇볕을 받는 것이 권리가 된다는 것이 의아할 수도 있는데요 실제로 햇빛이 잘 드는 남향집이 인기가 많고 가격이 더 비싸기도 한 반면 해가 들지 않는 반지하는 인기가 없고 지상층보다 가격이 싼 것을 보면 일조권의 중요성을 알 수 있습니다. 우리나라에서도 일조권을 보장하기 위해 법률에서 일정한 제한을 하고 있습니다. 바로 일조권 사선제한입니다. 

그래서 오늘은 건축물에서의 일조권 사선 제한과 예외적으로 제외되는 경우까지 함께 알아보겠습니다. 

 

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건축물에서의 일조권 사선 제한의 주요 내용  

 

일조권 사선 제한에 대해서는 건축법 및 동법 시행령에서 근거를 제공하고 있습니다. 일조권 사선 제한이란 건축을 할 때에는 건축물에 인접한 대지의 경계 또는 건축물로부터 정북방향으로 일정한 거리를 띄어야 하는 것을 말합니다. 

일조권 사선 제한이 적용되는 범위는 우선 전용 주거지역과 일반주거지역 내라면 건물의 용도와 관계없이 모든 건축물이 해당됩니다. 보통 2종 및 3종 일반주거지역에서 중층 이상의 건물을 건축할 수 있으므로 이 경우에 일조권 사선 제한이 적용된다고 보시면 됩니다. 다음으로 공동주택에 적용됩니다. 공동주택이란 다세대주택, 연립주택, 아파트를 말합니다. 단, 일반 상업 및 중심 상업지역의 공동주택은 제외됩니다. 

전용 주거지역과 일반주거지역의 건축물은 정북 방향으로의 인접한 대지 경계선으로부터 일정 거리 이상을 띄어야 합니다. 이때 건축물의 높이를 기준으로 하는데, 건축물 높이가 9미터 이하인 경우에는 인접한 대지 경계선으로부터 1.5미터 이상, 9미터를 초과하는 부분은 건축물의 각 부분의 높이의 1/2 이상을 띄어야 합니다. 이러한 제한으로 인해 도로변 신축 건물들이 층수가 높아질수록 바닥 면적이 좁아지면서 계단식 모양으로 지어지는 것입니다. 보통 1개 층의 높이가 3미터이기 때문에 4층부터 영향을 많이 받게 됩니다. 다만 택지개발사업 등의 신도시에서는 건축법 제61조 제3항에 따라 정남 방향으로 거리를 띄우도록 하고 있습니다. 

도로에 접한 대지의 경우에는 도로 건너편의 인접한 대지의 경계선을 기준으로 일조권 사선을 적용하게 됩니다. 다만 공동주택은 도로에 접한 대지와 도로 건너편의 인접한 대지 즉 도로의 중심선을 기준으로 일조권 사선을 적용하게 됩니다. 

 

 

 

일조권 사선 제한에서 제외되는 예외적인 경우 

 

건축법 시행령 제86조에 따르면 일조권 사선의 제한을 받지 않는 예외사항을 두고 있습니다. 구체적으로 살펴보면, 지구단위계획구역, 특별가로 구역, 경관지구, 중점경관관리구역, 도시미관지구, 해당 대지와 정북방향으로 인접한 대지가 모두 20미터 이상의 도로에 접한 경우(여기서 도로란 자동차, 보행자, 자전거도로를 포함합니다), 북쪽에 공공공지, 녹지, 광장 등이 접해 있는 경우, 전용 주거지역이나 일반주거지역이 아닌 경우입니다. 실무상으로는 담당관에 따라 다를 수 있으므로 사전에 반드시 관할 구청 담당관에게 문의하시기 바랍니다. 

 

 

 

거래시 주의하실 점 

 

일조권 사선 제한으로 인해 북쪽으로 도로가 인접해 있는 건물이 일조권 사선 제한의 규제를 덜 받기 때문에 남쪽으로 도로가 인접해 있을 때보다 건물의 용적률을 최대로 활용할 수 있게 되어 투자 가치가 높습니다. 따라서 투자 시에는 가능한 북쪽으로 도로가 난 건물 부지를 선택하시는 것이 바람직합니다. 

또한, 일조권 사선 제한을 받아 계단식으로 건축된 부분을 활용하여 지붕을 씌워 발코니로 활용하는 경우가 많은데, 이는 불법 건축물에 해당하여 이행강제금 등의 불이익한 처분을 받고 큰 손해를 볼 수 있으므로 거래 전 반드시 건축물대장을 확인하여야 합니다. 

 

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이상으로 건축물에서의 일조권 사선 제한과 제외되는 경우였습니다.