부동산신탁 구조, 종류(담보,처분,관리신탁), 각 종류별 특징

신탁의 대상에는 여러 가지가 있습니다. 이 중에서 많이 알려지고 활용되는 것이 바로 부동산을 대상으로 하는 신탁입니다. 실제 신탁회사에서도 부동산 신탁을 많이 활용하고 있습니다. 

 

그래서 오늘은 부동산신탁의 구조, 종류(담보,처분,관리신탁), 각 종류별 특징에 대해서 알아보겠습니다. 

 

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부동산신탁 구조 

 

부동산신탁을 이해하기 위해서는 먼저 부동산신탁의 구조를 알고 가야 합니다. 부동산신탁의 당사자는 위탁자 즉 원소유자, 수탁자 즉 신탁회사, (우선) 수익자 등이 있습니다. 

 

 

 

부동산신탁 종류와 각 종류별 특징 

 

1. 부동산 담보신탁 

 

부동산 담보신탁은 담보라는 말이 들어간 것에서 유추할 수 있듯이 위탁자가 신탁 대상인 부동산을 담보로 하여 은행으로부터 대출을 받을 때 사용됩니다. 부동산 담보신탁 방법은 신탁사가 발급한 수익권증서를 은행에 제출하는 방식으로 이루어집니다. 신탁회사는 신탁부동산을 관리해주는 대가로 위탁자로부터 수수료를 받습니다. 추후 신탁자가 은행에 대출금을 상환하면 신탁계약은 해지되고 신탁부동산은 신탁회사에서 위탁자로 소유권이 넘어옵니다. 만일 신탁자가 대출금을 연체하는 경우에는 은행의 요청으로 신탁회사가 신탁 부동산을 처분하고 그 대금을 대신 변제함으로써 대출금을 상환하게 됩니다.  

부동산을 담보로 대출을 받을 때 근저당권을 설정하는 방법도 있습니다. 그러나 근저당권을 설정하는 경우에는 위탁자가 담보부동산을 제대로 관리하지 않아 담보가치가 훼손될 염려가 있고, 또는 제삼자에게 처분해버릴 위험도 있습니다. 또한 근저당권 설정 비용이 부동산 담보신탁을 설정하는 것이 비용적인 측면에서도 더 저렴합니다. 마지막으로 근저당권을 설정하게 되면 법원을 통해 담보권 실행 경매라는 절차를 거쳐야 대출금을 상환받을 수 있으나 부동산 담보신탁은 은행이 신탁회사에 요청하면 일반 매매와 비슷한 공매라는 절차를 통해 상환받을 수 있다는 점에서 절차상으로도 간편합니다. 이런 여러 가지 장점으로 인해 금융기관에서는 근저당권 설정보다 부동산 담보신탁을 선호하는 면이 있습니다. 실제 부동산신탁 중에서 부동산담보신탁이 가장 많이 활용되고 있습니다. 

 

 

2. 부동산 처분신탁 

 

부동산처분신탁은 처분이라는 말에서 유추할 수 있듯이 신탁회사가 신탁부동산을 대신 처분해주는 것을 내용으로 합니다. 신탁부동산의 특성상 처분이 까다로운 경우, 규모가 커서 매수자가 제한되어 있는 경우, 잔금을 정산하기까지 장기간이 소요되는 경우 등 공인중개사를 통해서 처분하는 것이 곤란한 경우에 활용됩니다. 예를 들어 도시개발사업에서 다수의 토지를 오랜 시간에 걸쳐 매입해야 하는 경우, 재개발사업 진행 중 조합설립 이전에 매도인과 매도 계약을 해야 하는 경우를 들 수 있습니다. 

신탁회사는 위탁자가 의뢰한 신탁부동산을 신속하게 처분하여 발생한 대금을 수익자에게 전달해줍니다. 처분신탁을 하는 경우에는 신탁회사가 소유권을 갖고 매매대금을 수령하기 때문에 안전하게 거래가 가능합니다. 

 

 

3. 부동산 관리신탁 

 

부동산 관리신탁은 관리라는 말에서 알 수 있듯이 신탁회사가 신탁부동산을 관리하는 것을 내용으로 합니다. 

신탁회사가 관리하는 정도에 따라 갑종 관리신탁과 을종 관리신탁으로 나눌 수 있습니다. 갑종 관리신탁은 임대차, 시설관리, 세금, 법률 등 신탁부동산을 전문적으로 관리하고 가치를 증대시키기 위해서 신탁회사가 적극적으로 관여하여 관리하는 방식입니다. 반면 을종 관리신탁은 추후 신탁부동산에 대하여 예기치 못한 분쟁을 막는 등으로 소유권을 안전하게 보전하는 데 중점을 두고 소극적으로 관리하는 방식입니다. 

부동산 관리신탁은 전문가 집단을 통해 신탁부동산에 대한 관리비용은 줄이고 수익을 높이고 싶은 경우, 장기 해외 거주자, 미성년자, 고령자 등의 경우에 활용할 수 있습니다. 특히 신탁법상 신탁부동산에 대해서는 제삼자의 가압류, 강제집행이 배제되기 때문에 안전하게 재산을 지킬 수 있습니다. 

 

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 이상으로 부동산신탁 구조, 종류, 담보,처분,관리신탁의 특징이었습니다.