아파트 리모델링 사업 의미 방식 특징 유의사항 정리

 

아파트 재건축에 대한 규제가 심해지면서 그 대안으로 아파트 리모델링 사업이 인기를 끌고 있습니다. 오늘은 아파트 리모델링 사업이란 무엇인지 그 의미, 방식, 특징, 유의사항을 정리하도록 하겠습니다. 

 

---

 

아파트 리모델링 사업이란 

 

리모델링이란 기존 아파트 골조를 그대로 유지한 채 증축 또는 면적을 넓히는 등으로 구조를 변경하여 아파트의 가치를 높이는 사업을 말합니다. 근거법령은 주택법과 건축법입니다. 이와는 달리 재건축은 기존의 낡은 건물을 헐고 새로운 아파트를 짓는 사업입니다. 

 

 

 

리모델링 사업 방식 

 

리모델링 방식은 크게 수직증축과 수평증축으로 나눌 수 있습니다. 쉽게 말해 수직증축은 위로 층수를 높이는 방식이고, 수평증축은 평수를 넓히는 방식이라고 보시면 됩니다. 

 

수직증축은 14층 이하는 2개층까지, 15층 이상은 3개 층까지 증축이 가능하고 증축된 만큼 별도 세대로 일반분양을 할 수 있기 때문에 수익성이 높아서 수평증축보다 선호되지만 안정성 측면에서는 수평증축보다 위험하기 때문에 그만큼 인정 조건이 까다롭습니다. 수평증축이 안전진단에서 C등급만 받아도 되는 반면 오히려 수직증축은 안전진단에서 B등급을 받아야 하며 1차 안전진단, 1~2차 안전성검토, 2차 안전진단의 총 4단계 과정을 통과해야 합니다. 특히 하중을 견디기 위해 지반이 매우 단단해야 합니다. 실제 수직증축이 인정된 곳은 송파 성지아파트 1곳뿐입니다. 이곳은 지반 자체가 암반이라 가능했다고 합니다. 

 

수평증축은 국평인 85㎡미만은 전용면적의 40%까지,  85㎡이상은 전용면적의 30%까지 면적을 확장할 수 있습니다. 

 

 

 

리모델링 사업 특징  

 

리모델링은 재건축보다 규제가 완화됩니다. 

일단 준공 후 15년 이상만 지나면 할 수 있습니다. 재건축은 2배인 30년 이상이 되어야 합니다. 그럼에도 사업기간은 10년 이상 걸리는 재건축의 1/2정도에 불과합니다. 

재건축은 안전진단 등급 A~E 중에서 최하위인 E 또는 D등급을 받아야 가능한데, 기존에는 안전진단을 통과하는 것이 정말 어려웠습니다. 그러나 리모델링은 B등급부터도 가능하기 때문에 재건축을 추진하던 단지들도 리모델링으로 전환하게 되는 것입니다. 

재건축 초과이익환수제가 적용되지 않고, 기부채납, 임대주택 포함의 의무를 지지 않습니다. 그래서 재건축 대비 수익성이 올라갈 수 있습니다. 자유롭게 조합원 지위를 양도할 수 있습니다. 30가구 미만으로 일반분양을 하는 경우에는 분양가 상한제가 적용되지 않습니다. 

 

이러한 장점으로 리모델링 사업을 추진하려는 단지들이 늘어나게 되자, 과거와는 달리 대형 건설사들도 리모델링 사업에 적극적으로 뛰어들고 있는 추세입니다. 

 

 

 

리모델링 유의사항 

 

앞서 말씀드린 대로 수익성이 높은 수직증축을 시행하기가 사실상 어렵기 때문에 수평증축을 할 수밖에 없고, 다만 수평증축 시 별동증축을 하는 방식으로 세대수를 늘릴 수 있는데, 별동을 증축하기 위해서는 아파트 동간 간격이 넓고 충분한 부지가 확보되어 있어야 합니다. 따라서 리모델링 추진 단지를 투자하기 전에 반드시 현장에 가서 직접 확인하셔야 합니다. 

 

재건축은 아파트와 주변 인프라를 새로 계획해서 건설하므로 보기에도 좋고 생활하기에도 편리한 반면 수평증축의 경우 기존 골조를 유지한 채 면적을 넓히는 것이므로 구조가 예쁘지 않고 상대적으로 재건축 아파트보다는 상품성이나 선호도가 떨어질 수밖에 없습니다. 

 

리모델링 뿐만 아니라 재건축의 가능성이 있는 단지의 경우 리모델링을 반대하는 의견이 발생할 수밖에 없어 사업이 원활하게 진행되기 어려울 수 있습니다. 투자의 측면에서는 재건축의 가능성이 낮아 리모델링을 할 수밖에 없는 단지가 유리할 것으로 보입니다. 

 

분양가 상한제를 피하기 위해 보통 29세대를 일반 분양하는 방식으로 추진하는 추세인데, 재건축 대비 일반분양물량이 적은 만큼 소유자들의 사업비 부담이 증가할 수 있습니다. 

---

 

이상으로 아파트 리모델링 사업 의미, 방식, 특징, 유의사항이었습니다.