가로주택정비사업 가로구역 정리 뜻 조건 장점 유의할 점

오늘은 소규모 재건축이라고 불리는 가로주택정비사업을 정리해보겠습니다. 가로주택정비사업 및 가로구역의 의미, 조건, 장점, 유의할 점에 대해서 정리하겠습니다. 

 

 

---

가로주택정비사업 뜻 

 

가로주택정비사업이란 도로를 포함한 노후된 주택가에서 기존의 도로를 유지하면서 아파트로 다시 짓는 사업을 의미합니다. 가로주택정비사업은 2017년 제정된 빈집과 소규모 주택 정비에 관한 특례법에 근거하고 있습니다. 

가로주택정비사업에서 '가로'의 뜻을 살펴보면 한자로 街路 즉 도로를 의미합니다. 따라서 가로주택정비사업은 그 개념상 도로가 포함될 수밖에 없습니다. 다만 여기서 도로는 기존에 이미 존재하는 도로여야 하며, 이 도로의 현상을 변경시키지 않고 유지한 채 새로운 아파트를 건설하게 됩니다. 

 

 

 

가로구역  의미 

 

도로를 포함하고 있는 주택가를 가로구역이라고 합니다. 가로구역으로 인정되기 위해서는 아래의 조건을 모두 충족해야 합니다. 면적이 10,000㎡보다는 작아야 합니다. 도로는 최소 6미터 이상이 되어야 합니다. 다만 공원, 녹지, 하천, 공공공지, 공용주차장, 도로 예정지도 도로로 봅니다. 통과 도시계획도로(단 4미터 초과만 해당)가 없어야 합니다. 

 

 

 

가로주택정비사업지 조건 

 

가로주택정비사업지로 인정되기 위해서는 가로구역에서 전체 건물 수의 2/3 이상이 노후되어야 합니다. 여기서 노후된 건물의 수는 단독주택은 10채, 공동주택인 경우는 20세대 이상이 되어야 합니다. 토지를 포함하여 가로구역 내의 소유자의 80% 이상 그리고 구역 내 토지면적의 2/3 이상의 동의를 받아야 합니다. 

 

 

 

가로주택정비사업 장점 

 

가로주택정비사업의 조건에서 알 수 있듯이 해당 사업은 소규모 정비사업으로 볼 수 있습니다. 소규모 구역 내의 소유자들끼리 진행하기 때문에 기존 정비사업보다 신속하고 빠르게 의사결정이 가능하여 사업 시간이 단축됩니다. 가로구역을 전제로 진행되기 때문에 별도로 구역 지정을 할 필요가 없고, 안전진단, 추진위원회 등 일반 재개발 재건축에서 필요한 절차가 생략됩니다. 특히 관리처분 인가를 사업시행인가에 포함시키기 때문에 절차를 더욱 단축시킬 수 있습니다. 

가장 큰 장점은 재개발, 재건축에서 이루어지는 규제가 가로주택정비사업에서는 완화되거나 아예 없다는 것입니다.

재건축 초과이익 환수, 임대주택공급, 기부채납, 실거주의무의 제한이 없습니다. 다만 분양가 상한제는 일반분양 세대가 30세대 이상이 되면 적용됩니다. 

투기과열지구에서는 재건축은 조합설립인가, 재개발은 관리처분 인가 이후부터는 조합원 지위 양도가 금지되고, 5년간 재당첨이 제한됩니다. 그러나 가로주택정비사업 내에서는 아무런 제한이 없습니다. 따라서 투기지역에 정비사업이 진행 중인 건물을 소유하고 있더라도, 사업 진행 중 언제든지 조합원 지위를 양도받아 가로주택정비사업에 투자가 가능합니다. 대출규제도 완화됩니다. 가로주택정비사업을 추진하는 경우 사업시행자에게 건축공사비의 40% 이내(최고 30억 원)에서 연 2%의 저금리로 대출이 가능하도록 지원하고 있습니다. 

 

 

 

유의할 점  

 

소규모로 이루어지기 때문에 사실상 나홀로 아파트가 될 가능성이 높습니다. 기존 저층 주택을 허물고 아파트를 짓기 때문에 자연스럽게 세대수가 증가하게 되는데, 이들을 위한 주차장 등 인프라 확보가 어려울 수 있고, 기존 도로를 유지하는 것이어서 교통체증이 증가할 수 있습니다. 

일반 재건축은 35층까지 지을 수 있으나, 가로주택정비사업은 15층까지 건축이 가능하며 이 또한 임대주택을 포함해야만 허용됩니다. 다만, 추후 법령을 개정하여 층수 제한을 완화할 것으로 예상됩니다. 또한, 관련법이 개정되어 2022년 8월부터는 투기과열지구 내에서는 조합원 지위 양도가 금지될 수 있으니, 이 부분은 관련 법령인 빈집 및 소규로 주택 정비에 관한 특례법 및 동법 시행령을 꼭 확인하여야 합니다.