부동산규제지역(투기과열지구, 조정대상지역)현황 특징(세금,대출,청약 등)

부동산 규제지역인 투기과열지구와 조정대상지역에 지정되는 경우에는 세금, 대출, 청약 등에 있어서 제한을 받게 됩니다. 

오늘은 투기과열지구와 조정대상지역의 현황 특징과 차이점에 대해서 알아보겠습니다. 

 

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조정대상지역 해제요건 

 

조정대상지역 해제는 국토교통부가 주거정책심의위원회를 열어 정량적, 정성적 요건을 함께 종합해서 결정합니다. 정량적 요건으로는 직전 3개월간 집값 변동률이 물가상승률의 1.3배 이내여야 합니다. 

최근 주택법 시행규칙이 개정되어 시도지사 등이 기간의 제한 없이 언제든지 조정대상지역 등의 해제를 건의할 수 있게 되었습니다. 참고로 기존에는 해제 요청 후 6개월 이내엔 같은 사유로 해제를 요청할 수 없었습니다. 

 

 

투기과열지구 조정대상지역 현황

 

2022년 6월 30일 국토교통부에서 기존 규제지역으로 지정된 지역 중 일부를 해제했습니다. 이로써 투기과열지구는 43곳, 조정대상지역은 101곳으로 줄어들게 되었습니다. 

 

2022년 7월 5일 기준 투기과열지구와 조정대상지역은 다음과 같습니다. 

 

 

투기과열지구 

 

서울 전 지역

경기 과천, 성남 분당, 광명, 하남, 수원, 성남 수정, 안양, 안산 단원, 구리, 군포, 의왕, 용인 수지, 기흥, 동탄 2

인천 연수, 남동, 서구

세종 

 

 

조정대상지역 

 

조정대상지역은 기본적으로 투기과열지구를 포함합니다. 아래에서는 투기과열지구 외에 조정지역으로 추가된 지역만 나열했습니다. 

 

경기 

성남, 안양 동안, 광교지구, 수원 팔달, 수원 영통, 권선, 장안, 안양만안, 고양, 남양주(화도읍, 수동면, 조안면 제외), 화성, 부천, 안산, 시흥, 용인 처인(포곡읍, 모현읍, 백암면, 양지면, 원삼면 제외), 오산, 안성(일죽면, 죽산면, 삼죽면, 미양면, 대덕면, 양성면, 고삼면, 보개면, 서운면, 금광면 제외), 평택, 광주(초월읍, 곤지암읍, 도척면, 퇴촌면, 남종면, 남한 산성면 제외), 양주(백석읍, 남면, 광적면, 은현면 제외), 의정부, 김포(통진읍, 대곶면, 월곶면, 하성면 제외), 파주(문산읍, 파주읍, 법원읍, 조리읍, 월롱면, 탄현면, 광탄면, 파평면, 적성면, 군내면, 장단면, 진동면, 진서면 제외), 동두천시(광암동, 걸산동, 안흥동, 상봉암동, 하봉암동, 탑동동 제외)

인천 중, 동, 미추홀, 부평, 계양구 

부산 해운대, 수영, 동래, 남, 연제, 서구, 동구, 영도구, 부산진구, 금정구, 북구, 강서구, 사상구, 사하구(즉, 기장군, 중구 제외 전 지역)

대구 수성구

광주 동구, 서구, 남구, 북구, 광산구

대전 동, 중, 서, 유성, 대덕구

울산 중구, 남구

충북 청주시

충남 천안동남, 서북, 논산, 공주

전북 전주 완산, 덕진구

경북 포항 남구 

경남 창원 성산구

 

이번에 안산과 화성의 경우 아파트가 없는 일부 지역을 해제하였습니다. 과거 인천에서 실미도 지역이 규제지역에 포함되었다가 해제된 것과 같은 맥락이라고 보시면 되겠습니다. 

 

 

규제지역 특징 

 

세금 

 

세금은 투기과열지구, 조정대상지역 모두 동일한 제한이 적용됩니다. 

 

1 주택자가 규제지역의 주택을 추가로 구입하는 경우에는 8%의 취득세를 부담합니다. 

1 주택 이상 보유자가 신규로 임대주택을 등록하더라도 종합부동산세에 합산되고, 양도소득세 중과가 적용됩니다. 

2 주택 이상 보유자에 대해서 종합부동산세가 추가로 부과됩니다. 

3 주택 이상의 다주택자는 양도소득세가 중과되고(2 주택 기본세율에 20% 추가, 3 주택 이상 기본세율에 30% 추가), 장기보유 특별공제 혜택을 받을 수 없습니다.  

 

 

대출 

 

투기과열지구에서 주택담보대출비율인 LTV는 15억 원을 초과하면 대출이 나오지 않습니다. 9억 원을 초과하는 경우 9억원 이하분은 40%, 9억 원 초과분은 20%가 적용됩니다.

총부채상환비율인 DTI은 40%가 적용됩니다.

시가 9억원 초과 주택에 대한 담보대출 시 차주 단위로 DSR 규제가 적용됩니다. 

 

조정대상지역에서 주택담보대출비율인 LTV는 15억 원을 초과하면 역시 대출이 나오지 않습니다. 9억 원을 초과하는 경우 9억 원 이하분은 50%, 9억 원 초과분은 30%가 적용됩니다. 

총부채상환비율인 DTI은 50%가 적용됩니다. 

 

단, 법인의 경우 규제지역에 상관없이 주택담보대출이 허용되지 않습니다. 

 

 

청약 

 

투기과열지구에서는 해당 지역 거주자에 대해 우선 공급 기회를 제공합니다. 

민영주택에서 85제곱미터 초과 면적 공급에 대해서는 50%에 대해 추첨제를 적용할 수 있습니다. 

청약 당첨자는 10년간 재당첨이 될 수 없습니다. 

분양 가격이 9억 원을 초과하게 되면 특별공급을 제한합니다. 

 

조정지역에서는 투기과열지구와 마찬가지로 해당 지역 거주자에 대해 우선 공급 기회를 제공합니다. 

민영주택에서 85제곱미터 이하 면적에서는 25% 이내, 85제곱미터 초과 면적에서는 70% 이내에서 추첨제를 적용할 수 있습니다. 

청약 당첨자에게는 7년간 재당첨이 제한됩니다. 

 

 

재건축 재개발 

 

투기과열지구에서는 재건축사업에서 조합설립인가 이후부터 소유권 이전등기 시까지 조합원 지위의 양도가 제한됩니다.

재개발의 경우 관리처분계획인가 후 소유권이전등기시까지 조합원 지위의 양도가 제한됩니다. 

투기과열지구의 재건축 재개발사업의 경우 5년간 재당첨이 제한됩니다. 

 

 

자금조달 계획 신고 의무 

 

투기과열지구와 조정지역에서는 주택 취득 시 자금 조달계획서를 작성, 신고할 의무가 있습니다. 투기과열지구의 경우에는 여기에 증빙자료까지 제출하도록 하고 있습니다. 

단, 경매나 공매를 통해서 취득하는 경우에는 위와 같은 제한을 두고 있지 않습니다. 이러한 이점으로 일부러 경매나 공매를 통해 주택을 취득하려는 사람들도 있습니다.